ინვესტირება უძრავ ქონებაში

უძრავ ქონებაში ინვესტირება გულისხმობს ბინის, სახლის, კომერციული ფართის ან/და მიწის ნაკვეთის შეძენას, სამომავლო სარგებლის მიღების მიზნით. სარგებლის მიღება შესაძლებელია 2 ფორმით: უძრავი ქონების გაქირავებით/იჯარით გაცემით ან/და მისი შემდგომში შედარებით მაღალ ფასად გაყიდვით. გაქირავების უპირატესობას წარმოადგენს ის, რომ შემოსავლები შედარებით პროგნოზირებადი, პერიოდული (მაგ. ყოველთვიური) და სტაბილურია. ამასთან, როგორც გაქირავების, ისე უძრავი ქონების ფასები, გრძელვადიან პერიოდში, უმეტესად მზარდია და აღემატება ინფლაციას, რაც ბუნებრივად ქმნის ინფლაციის რისკისგან დაზღვევის საშუალებას. მართალია უძრავ ქონებას ფასების საგრძნობი შემცირება შედარებით იშვიათად ახასიათებს, თუმცა ამ რისკისგან იგი ბოლომდე დაცული არ არის (ძირითადად, ეკონომიკური/უძრავი ქონების კრიზისების დროს). ამასთან. ბინის შეძენა და შემდგომ გაქირავება ან/და გაყიდვა შედარებით ნაკლებ ცოდნას მოითხოვს, ვიდრე ფასიანი ქაღალდებით (განსაკუთრებით აქციებით) ვაჭრობა. უნდა აღინიშნოს ისიც, რომ ფასიანი ქაღალდებისგან (აქციები, ობლიგაციები და სხვა სახის ფინანსური აქტივები) განსხვავებით, უძრავი ქონება წარმოადგენს ფიზიკურ (მატერიალურ) აქტივს, რომელსაც გააჩნია მისთვის დამახასიათებელი კონკრეტული ფორმა, ზომა, ადგილმდებარეობა და რაც მნიშვნელოვანია, გააჩნია ალტერნატიული გამოყენება. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, აქციების ფასის მკვეთრი ვარდნის შემთხვევაში, ხელში შეგრჩებათ ფასიანი ქაღალდები, რომელსაც ვერაფერში გამოიყენებთ, ხოლო უძრავ ქონებაზე ფასის მკვეთრი ვარდნის შემთხვევაში, ბინა მაინც დაგრჩებათ, სადაც შეგვიძლიათ იცხოვროთ. შესაბამისად, უძრავ ქონებაში ინვესტირება დამატებით დაცულობის და უსაფრთხოების განცდას გვიჩენს. 

სწორედ აღნიშნული მიზეზებიდან გამომდინარე უძრავ ქონებაში ინვესტირება საკმაოდ პოპულარულია საზოგადოებაში. თუმცა, უნდა აღინიშნოს, რომ როგორც ყველა ტიპის ინვესტიციას, უძრავ ქონებასაც აქვს თავისი შეზღუდვები, რისკები და ნაკლოვანებები. კერძოდ:

მაღალი საწყისი კაპიტალი

უძრავი ქონების შეძენა საკმაოდ დიდ კაპიტალს მოითხოვს. მაშინაც კი, როდესაც უძრავ ქონებას იპოთეკური სესხით ყიდულობთ, ძირითადად, ღირებულების 10-15% საწყისი კაპიტალი მაინც გჭირდებათ (პირველადი შენატანი), რაც, ხშირ შემთხვევაში, დიდ თანხებთან არის დაკავშირებული. 

იპოთეკით უძრავი ქონების შეძენის შემთხვევაში, მაღალი საპროცენტო ხარჯი

როდესაც უძრავ ქონებას იპოთეკური სესხით ყიდულობთ, უძრავი ქონების ფასთან ერთად, გიწევთ საპროცენტო ხარჯის დაფარვაც, რაც უძრავი ქონების ფასს საგრძნობლად აძვირებს. ამასთან, რაც უფრო მაღალია საპროცენტო განაკვეთი და გრძელვადიანია სესხი, მით უფრო იზრდება საპროცენტო ხარჯი. ყველაზე დიდი შეცდომა, რასაც უძრავი ქონების იპოთეკური სესხით შეძენისას უშვებენ, სწორედ ის არის, რომ უძრავი ქონების ფასში არ მოიაზრებენ სესხის მომსახურებისას გადახდილ პროცენტს. მაგალითად, თუ დავუშვებთ, რომ ბინის ფასი არის  200,000 ლარი და აპირებთ 10 წლიანი იპოთეკური სესხით მის შეძენას, ხოლო  საპროცენტო განაკვეთი არის ფიქსირებული 12%, ყოველთვიურად მოგიწევთ დაახლოებით 2870 ლარის გადახდა, რაც ჯამურად  344,000 ლარზე მეტია. გამოდის, რომ თქვენ მიერ შეძენილ უძრავ ქონებაში ჯამურად 344,000 ლარი გადაიხადეთ და არა 200,000 ლარი. რამდენად მომგებიანია აღნიშნული ინვესტიცია? ყოველთვიური შენატანი 2,870 ლარი სესხის ნაცვლად ზრდად ანაბარზე რომ შეგეტანათ იგივე პერიოდის განმავლობაში წლიურ 8%-ში, 10 წლის ბოლოს 520,000 ლარი დაგიგროვდებოდათ. თუ მოლოდინი გაქვთ რომ ბინა, რომელიც დღეს 200,000 ლარი ღირს, 10 წლის შემდგომ 520,000 ლარზე მეტი ეღირება (რაც 10 წლის განმავლობაში უძრავი ქონების ფასის წლიურად 10%-ზე მეტით გაზრდას გულისხმობს), მაშინ შეიძლება გამართლებული იყოს ინვესტიციის სახით იპოთეკური სესხით უძრავი ქონების შეძენა. თუ მოლოდინი გაქვთ რომ წლიურად უძრავი ქონების ფასი 10%-ზე ნაკლებად გაიზრდება, მაშინ ზრდადი ანაბრის გახსნა უფრო გამართლებულია. თუ ბინას აქირავებთ, გაქირავებიდან მიღებული შემოსავლებიც უნდა გაითვალისწინოთ. 

აღნიშნული მაგალითი, რომელშიც მოყვანილია კონკრეტული დაშვებები, ნათლად გვიჩვენებს რამდენად გიძვირდებათ უძრავი ქონების ღირებულება მისი იპოთეკური სესხით შეძენისას და რამდენად მნიშვნელოვანია აღნიშნული ხარჯის გათვალისწინება ინვესტიციის განხორციელების პროცესში. 

• რემონტის, განახლების და სხვა მიმდინარე ხარჯები. გაქირავების მიზნით შეძენილ უძრავ ქონებას ესაჭიროება რემონტის, ავეჯის და ინვენტარის განახლების პერიოდული ხარჯები, გაქირავებისთვის საჭირო საბროკერო ხარჯები. იპოთეკის შემთხვევაში, მოგიწევთ ყოველთვიური სესხის შენატანების გადახდაც, მიუხედავად იმისა, გაქირავებული გაქვთ თუ არა იმ მომენტში უძრავი ქონება.
• არალიკვიდურობა. უძრავი ქონება წარმოადგენს არალიკვიდურ აქტივს,  შესაბამისად, მოკლე დროში მისი რეალიზება სასურველ (საბაზრო) ფასად რთულია. ყველაზე ლიკვიდური უძრავი ქონების - ბინის რეალიზებასაც კი რამდენიმე კვირა ან თვე სჭირდება და რაც უფრო გეჩქარებათ მისი გაყიდვა, მით უფრო მეტი ფასდათმობა მოგიწევთ.
• კონცენტრაციის რისკი. კაპიტალის ერთ უძრავ ქონებაში დაბანდებით მთელს თქვენს პოტენციურ შემოსავალს (ინვესტიციიდან) და რისკებს ერთ აქტივს უკავშირებთ. რისკის რეალიზების შემთხვევაში (შენობაში ხანძარი, წყლის/კანალიზაციის მილის დაზიანება, ბუნებრივი კატაკლიზმები და სხვა), შესაძლოა დიდი ზარალი განიცადოთ.

საერთო ჯამში, უძრავ ქონებაში ინვესტირება ოპტიმალურია გრძელვადიანი ინვესტორებისთვის, რომელთაც გააჩნიათ დაგროვილი კაპიტალი, სურთ სტაბილური შემოსავლების მიღება, ნაკლები რისკი და მეტი უსაფრთხოება. აღნიშნული აქტივის საინვესტიციო პორტფელში დამატებით, ჩვენი კაპიტალი უფრო მეტად დივერსიფიცირებული და ინფლაციის რისკებისგან დაცული ხდება. აღნიშნული უპირატესობების გამო, უძრავი ქონება საინვესტიციო პორტფელში შესაძლოა წარმოადგენდეს ერთ-ერთ მნიშვნელოვან კომპონენტს.

REIT (უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდი)

ტრადიციული REIT (Real Estate Investment Trust) წარმოადგენს ფონდს, რომელიც ფლობს და მართავს შემოსავლის მომტან უძრავ ქონებას - ბინებს, სავაჭრო ცენტრებს, ოფისებს, საწყობებს და ა.შ. საერთო ფონდის მსგავსად, REIT-იც აერთიანებს მრავალი ინვესტორის ფულად სახსრებს, თუმცა იმ განსხვავებით რომ ინვესტირებას ახდენს უძრავ ქონებაში და არა აქციებსა ან/და ობლიგაციებში. REIT-ის შემოსავლის ძირითად წყაროს წარმოადგენს უძრავი ქონების გაქირავება, ხოლო დამატებითი შემოსავლის წყარო შეიძლება იყოს უძრავი ქონების ფასის ზრდა. თუმცა არსებობს ასევე არატრადიციული ტიპის REIT-ები, მაგალითად - იპოთეკური REIT-ები (mortgage REIT), რომლებიც ყიდულობენ იპოთეკით უზრუნველყოფილ ფასიან ქაღალდებს ან გასცემენ იპოთეკურ სესხებს და იღებენ საპროცენტო შემოსავლებს. ასეთი ფონდები უფრო კომპლექსურია. აქვთ განსხვავებული რისკები და შემოსავლის სტრუქტურა.

REIT-ები რეგულირდება საკანონმდებლო დონეზე და აქვთ გარკვეული შეზღუდვები და მოთხოვნები.

ტრადიციულ REIT-ებს ძირითადად  შემდეგი შეზღუდვები აქვთ: 

• მოგების დიდი ნაწილის დივიდენდების სახით განაწილება ინვესტორებზე, რაც უზრუნველყოფს პერიოდულ (ხშირად ყოველთვიურ) შემოსავლებს;   
• ინვესტორებისგან მოზიდული სახსრების მნიშვნელოვანი ნაწილი ინვესტირებული უნდა იყოს უძრავ ქონებაში;
• შემოსავლების ძირითად ნაწილს უნდა წარმოადგენდეს უძრავი ქონების გაქირავებიდან მიღებული შემოსავლები.

REIT წარმოადგენს უძრავ ქონებაში ინვესტირების ალტერნატიული საშუალებას, რომელიც აღნიშნული რისკებისა და სირთულეებისგან თავის არიდების შესაძლებლობას გაძლევთ. შედეგად, REIT-ში ინვესტირებული თანხა დივერსიფიცირებულია მრავალ უძრავ ქონებაში, იმართება პროფესიონალების მიერ და ინვესტორებს აქვთ ლიკვიდური აქტივი, რომლის ყიდვა-გაყიდვა შესაძლებელია ჩვეულებრივი აქციების მსგავსად, საფონდო ბირჟებზე უმოკლეს ვადაში. ტრადიციული REIT-ები, ფუნქციონირებენ როგორც ჩვეულებრივი კომპანიები და ივაჭრება ჩვეულებრივი აქციების მსგავსად საფონდო ბირჟებზე. ისინი განსაკუთრებით ხელსაყრელია საცალო ინვესტორებისთვის, რომელთაც შეზღუდული, მცირე კაპიტალი აქვთ და სურთ უძრავ ქონებაში ინვესტირება. ტრაციდიული REIT-ის მთავარ უპირატესობებს წარმოადგენს:

• მცირე თანხებით ინვესტიციის შესაძლებლობა. აქციების, EFT-ების და ბირჟაზე ვაჭრობადი ოქროს ფონდების მსგავსად,  შესაძლებელია მინიმალური თანხებით ინვესტირება
• რეგულარული შემოსავლები (ხშირად, ყოველთვიური). REIT-ები რეგულარულად გასცემენ დივიდენდებს.
• დივერსიფიკაცია. ინვესტიცია გადანაწილებულია ბევრ სხვადასხვა ტიპის უძრავ ქონებაზე, მათ შორის სხვადასხვა ლოკაციაზე.
• ლიკვიდურობა. საჯარო REIT-ის აქციების ყიდვა-გაყიდვა ყოველდღიურად არის შესაძლებელი ჩვეულებრივი აქციების მსგავსად, საფონდო ბირჟებზე.
• პროფესიონალური მართვა. პროფესიონალთა გუნდი თავად ყიდულობს გასაქირავებელ უძრავ ქონებას (ხშირად იმაზე იაფად, ვიდრე ფიზიკური პირი), მართავს მას, იღებს იჯარას და ინვესტორებზე ანაწილებს დივიდენდებს.

საერთო ჯამში, REIT-ები ხელსაყრელია ინვესტორებისთვის, რომელთაც სურთ მცირე კაპიტალით მოახდინონ უძრავ ქონებაში ინვესტირება, ფლობდნენ ლიკვიდურ აქტივს (უძრავი ქონების სახით), მიიღონ რეგულარული შემოსავლები და აიღონ შედარებით დაბალი რისკი, რადგან უძრავი ქონების და ქირის ფასები, როგორც წესი, მზარდია და  ძირითადად აღემატება ინფლაციას.  

REIT-ების აქციების შეძენა საერთოშორისო ბირჟებზე, შესაძლებელია როგორც საქართველოში ლიცენზირებული ბროკერებისა და ბანკების მეშვეობით, ისე საერთაშორისო ბროკერების დახმარებით.