თუ საცხოვრებელ ბინას  აქირავებთ, მაშინ შესაძლოა, ამ სფეროში ჩემი გამოცდილებითაც დაინტერესდეთ. თუმცა, უნდა აღვნიშნოთ, რომ ეს მხოლოდ პირადი აქცენტებია დასაფიქრებელ საკითხებზე და არა აუცილებლად გასათვალისწინებელი რეკომენდაციები. როგორც ყველგან, ამ სფეროშიც უმჯობესია გაეცნოთ სხვადასხვა მოსაზრებას და გადაწყვეტილებაც მხოლოდ ამის შემდეგ მიიღოთ.

1) ინტერნეტგვერდები დამქირავებლის საპოვნელად

ინტერნეტში არაერთი ვებგვერდია, სადაც საცხოვრებელი ფართის გაქირავებისა და დაქირავების მსურველებს ერთმანეთს აკავშირებს. ჩემი დაკვირვებით, განცხადების განთავსებას იმ ვებგვერდბზე, რომლებსაც განცხადების ძებნის/ფილტრაციის კარგი შესაძლებლობები და არსებობის შედარებით დიდი ხნის ისტორია აქვთ, საკმაოდ კარგი გამოხმაურებაც მოჰყვება ხოლმე. ყოველ შემთხვევაში, პოტენციური დამქირავებლის მოსაძიებლად მე ასეთი ვებგვერდებით ვსარგებლობ. თუმცა, ასევე, პირადი დაკვირვებით მომხმარებლებს ბევრი ძებნა არ უყვართ. ამიტომ განცხადებას მაქსიმალური ნახვები მისი განთავსებიდან 3-4 დღის განმავლობაში აქვს ხოლმე (თუ საიტი სტატისტიკის საშუალებასაც იძლევა, ამის ნახვაც შესაძლებელია).

ეს კი იმას ნიშნავს, რომ რაც უფრო წინა გვერდზე დევს განცხადება, გამოხმაურების მეტი იმედიც უნდა გვქონდეს (იხ. სურათზე რეალური შემთხვევის სტატისტიკა) და თუ განცხადების განთავსებიდან რამდენიმე დღე გავიდა და ზარებმაც იკლო, იქნებ ჯობდეს, განცხადება ხელახლა განათავსოთ. 

2)  როგორ შევარჩიოთ დამქირავებელი?

ეს შეკითხვა იმ შემთხვევაშია აქტუალური, თუ საერთოდ ფიქრობთ შერჩევაზე. ამ შემთხვევაში გადაწყვეტილებები, ალბათ, სწორედაც რომ ძალიან ინდივიდუალურია და რჩევებიც - ნაკლებად გამოსადეგი. ისევე როგორც სხვა შემთხვევაში, აქაც მაღალი შემოსავალი მაღალ რისკებსაც უკავშირდება და აქ გამქირავებელი უკვე თავად წყვეტს მისთვის მისაღები რისკის დონეს. დასაფიქრებელია, მაგალითად, რამდენად შეძლებს ან ექნება სურვილი გამქირავებელს ხანგრძლივი დროით იხადოს თქვენთვის სასურველი ქირა? ხომ არ გამოიწვევს ეს სუბიექტურად ან ობიექტურად ხელშეკრულების მოკლე ვადებში შეწყვეტას? მისაღებია თქვენთვის მოკლე პერიოდში ახალი მომხმარებლის მოძებნა? ან იქნებ დამქირავებლის მზაობა, გადაიხადოს მაღალი ქირა, განპირობებულია სხვა რისკებით? სამწუხაროდ, ისევე როგორც სხვა ტიპის გარიგებებში, აქაც მოსალოდნელია არასასურველი და არასასიამოვნო ფაქტები. თუმცა ქვემოთ მოცემულ პუნქტებში იქნებ ამ რისკების შემცირების საშუალებებიც იპოვოთ.

3) აგენტები, სააგენტოები, შუამავლები

უძრავი ქონების ხანგრძლივი დროით (არა ყოველდღიური) გაქირავების ბაზარზე გავრცელებულია  ე.წ. "აგენტების" ანუ შუამავლების სერვისით სარგებლობაც. რა დამატებით სერვისს შეიძლება გვთავაზობდნენ ზემოაღნიშნული შუამავლები დამქირაველებთან შემდგომი ურთიერთობებისას?

იმიტომაც რომ ამ ბლოგის დასაწერად მასალას ვაგროვებდი და იმიტომაც, რომ მართლაც მაინტერესებდა, რა სერვისის შეძენას ითვალისწინებდა მათი მომსახურება, ზემოაღნიშნული შეკითხვა დაახლოებით 35 შუამავალს დავუსვი და ეს დასკვნებიც მათს გამოკითხვას ეფუძნება. შუამავლების სერვისი ითვალისწინებს თქვენთვის პოტენციური დამქირავებლის შემოთავაზებას, რომელზე ბინის გაქირავების გადაწყვეტილებაცა და ყველა შემდგომი რისკიც უკვე ცალსახად თქვენი პასუხისმგებლობაა. მომსახურების ფასი სტანდარტულად ფასი 1 წლიან ხელშეკრულებებზე 1 თვის ქირით განისაზღვრება, თუმცა უფრო იაფ შემოთავაზებებსაც ნახავთ.

მიზეზები, რატომაც შესაძლოა თქვენთვის კომფორტული იყოს შუამავლების მომსახურება, არც ისე ცოტაა. შესაძლოა, განცხადების განთავსებასა თუ დაინტერესებული პირების ზარებზე საპასუხოდ დროის დაზოგვა გსურდეთ ან თქვენი ტელეფონის გასაჯაროებისგან იკავებდეთ თავს ან გსურდეთ თქვენთვის მისაღები კრიტერიუმების შესაფერისი დამქირავებლის მოძიება ან იმ დამქირავებლებზე გასვლა, რომლებიც ვებგვერდებით არ სარგებლობენ - მაგალითად, უცხო ქვეყნის მოქალაქეები ან ის პირები, რომლებიც დასაქირავებელ ბინებს ე.წ უძრავი ქონების აგენტების ფიზიკურ "ბირჟებზე" მოძებნას ანიჭებენ უპირატესობას.

როცა აგენტს გაესაუბრებით, ის აუცილებლად ახსენებს ხელშეკრულებასაც - დიახ, ისინი ნამდვილად გვეხმარებიან ხელშეკრულების გაფორმებაში, თუმცა უნდა ვიცოდეთ, რომ ეს ის ხელშეკრულებაა, რომელიც თქვენსა და დამქირავებელს შორის იდება და ამ ხელშეკრულებაში თავად მხარედ ანუ რაიმე ტიპის პასუხისმგებლობის ამღებად არ გვევლინებიან. სხვაგვარად რომ ვთქვათ, თუ ხელშეკრულების ფორმას თავად მოიძიებთ და დამოუკიდებლად დადებთ დამქირავებელთან, ზუსტად ისეთივე დაცვა და რისკები გექნებათ, როგორიც იმ შემთხვევაში, თუ ამ ხელშეკრულებას აგენტის დახმარებით დადებდით.

4) ხელშეკრულება

ქართული კანონმდებლობა ქირავნობის ურთიერთობებში ზეპირსიტყვიერ შეთანხმებასაც ითვალისწინებს ანუ სავალდებულოდ არ მოითხოვს ხელშეკრულების წერილობით გაფორმებას.  თუმცა ხელშეკრულების დადება როგორც გამქირავებელი, ისე დამქირავებელი მხარისათვის მეტი უპირატესობის, სარგებლისა და პრაქტიკული დანიშნულების მომტანია. მათგან მხოლოდ რამდენიმეს ჩამოვთვლი:

• მხარეები ოფიციალურად ეცნობით ერთმანეთს, რადგან ხელშეკრულება ითვალისწინებს პირადი მონაცემების დოკუმენტში ასახვის საჭიროებას,
• ზეპირსიტყვიერი ფორმისგან განსხვავებით, წერილობით ხელშეკრულებაში ორაზროვნების (ანუ საკითხები რომ სხვადასხვაგვარად გაიგეთ ან გეგონათ) რისკი გაცილებით დაბალია,
• სადავო საკითხების წარმოშობის შემთხვევაში, მაგალითად, სასამართლო დავისას ორივე მხარეს აქვს არგუმენტირების გაცილებით უკეთესი შესაძლებლობა,
• სამოქალაქო შეთანხმებების წერილობით გაფორმება მეტი გამჭვირვალობისა და სანდოობის წინაპირობაა.

ხელშეკრულების ფორმები ინტერნეტშიც იძებნება და მინდა, ხელშეკრულების ის ვერსია გაგიზიაროთ, რომელსაც მე ვიყენებ ხოლმე. ამ ფორმას უნდა შეხედოთ როგორც საბაზისო (და არა სრულყოფილ) დოკუმენტს, რომელსაც შეიძლება დაუმატოთ/მოაკლოთ პირობები, შეავსოთ და მოარგოთ თქვენს შორის შეთანხმებას.

ქირავნობის ხელშეკრულება ნოტარიული წესით გაფორმებას არ საჭიროებს, თუმცა მეტი სანდოობისთვის ის შესაძლოა ნოტარიულადაც გაფორმდეს (მეტი დეტალი და პრაქტიკული რჩევა იხილეთ ამ ვიდეოში).

5) საგადასახადო საკითხები - საშემოსავლო გადასახადი

როგორც წესი, გამქირავებლები ხელშეკრულების დადებას საშემოსავლო გადასახადის ვალდებულების თავიდან აცილების მიზნით გაურბიან ხოლმე, რადგან ამ ორს ერთმანეთთან აკავშირებენ, ამავე მიზეზით, ქირის თანხის აღებას ნაღდი სახით ამჯობინებენ და არა ანგარიშზე ჩარიცხვის გზით.

გადასახადის თავიდან არიდების პრაქტიკულ რჩევებს ვერ გაგიზიარებთ, რადგან ვფიქრობ, ის აუცილებლად უნდა გადავიხადოთ და ამის 2 მიზეზი არსებობს - საკანონმდებლო და პრაქტიკული.

• საკანონმდებლო -  იმის გათვალისწინებით, რომ გადასახადებით ივსება ჩვენი ქვეყნის ბიუჯეტი, გადასახადებისგან თავის არიდება გარკვეულწილად ქურდობასაც შეიძლება შევადაროთ,
• პრაქტიკული - მოქმედი კანონმდებლობა აბალანსებს გამქირავებლისა და დამქირავებლის უფლებებს. შესაბამისად, დაქირავებულის არაკეთილსინდისიერი ქცევის თუ სადავო საკითხების არსებობის შემთხვევაში გამქირავებელს შეუძლია მიმართოს, მაგალითად, სასამართლოს. ამ შემთხვევაში, ვფიქრობ ხელშეკრულების ფორმით შეთანხმება და ჩარცხვები საბანკო ანგარიშზე, როგორც დასტური თანხის მიღების (ისევე, როგორც დამქირავებლისთვის თანხის გადახდის) - ქირიდან მიღებული შემოსავლის 5%-ად ნამდვილად ღირს. ამ თანხას აგენტისთვის გადახდილ თანხასთან ვადარებ ხოლმე, რომელსაც ვუხდით ერთი თვის ქირას ანუ 100%-ს, მხოლოდ იმიტომ რომ შეგვახვედროს დამქირავებელს და რისკების შემსუბუქება პრაქტიკულად ვერ ხდება, საშემოსავლო გადასახადით ამ მოცულობამდე 20 თვიანი ქირის შემთხვევაში ავდივართ.

აღსანიშნავია, რომ იმისათვის რომ ისარგებლოთ საგადასახადო შეღავათით (სტანდარტულად, საშემოსავლო გადასახადი 20%-ია), უნდა დარეგისტრირდეთ გადასახადის გადამხდელად იქამდე, სანამ შესაბამისი დეკლარაციის წარდგენის და გადახდის ვადა დადგება.  რეგისტრაცია ძალიან მარტივია და ონლაინითაც შესაძლებელია. საშემოსავლო გადახდის დეკლარაციის წარდგენის ვადა ყოველი წლის 1-ელ აპრილამდეა. ფიზიკური პირის მიერ საცხოვრებელი ფართის ფიზიკურ პირზე გაქირავების შემთხვევაში გამქირავებლები შეღავათიანი 5%-იანი განაკვეთით სარგებლობენ. (მეტი დეტალები იხილეთ შემოსავლების სამსახურის ვებგვერდზე, ასევე, გაეცნოთ მეტ პრაქტიკულ რჩევას ამ ვიდეოში).

6)  რისკები გამქირავებლისათვის - რა ხდება, თუ ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ დამქირავებელი ფართს არ ცლის

მსგავსი შემთხვევა პირადად არ მქონია, თუმცა როგორც ამ ვიდეოში  გვიყვება კვალიფიციური იურისტი,  თუ უძრავი ქონების ხელშეკრულების ვადა გავიდა, თუმცა დამქირავებელი ფართს არ ცლის, ასეთ შემთხვევაში გამქირავებელს არ აქვს უფლება, გაქირავებულ ქონებაში იძულების წესით, მაგალითად, კარის გატეხვის გზით შევიდეს - ეს შესაძლოა მართლსაწინააღმდეგო ქმედებადაც კი ჩაითვალოს. ამ შემთხვევაში კანონერ ქმედებას წარმოადგენს სასამართლოსთვის მიმართვა როგორც  უკანონო მფლობელობიდან ქონების გამოთხოვის (ე.წ. ვინდიკაციური სარჩელით), ისე ქონების გამოთხოვამდე პერიოდში დამქირავებლისთვის ქირის დაკისრების მოთხოვნით. აღსანიშნავია, რომ სასამართლო ვინდიკაციური ტიპის სარჩელებს განიხილავენ ე.წ. "დაჩქარებული წესით", კანონმდებლობით განსხვავებულ შემჭიდროვებულ ვადებში, ხოლო, ამგვარი სარჩელის დაკმაყოფილების შემთხვევაში, თუ იმავდროულად დაუყოვნებლივ აღსასრულებლად მიქცევაც მოითხოვებოდა, მაშინ, აღნიშნული გადაწყვეტილებასთან დაკავშირებით სასამართლოს მიერ გაიცემა შესაბამისი სააღსრულებო ფურცელი, რომელიც გამქირავებელს მიაქვს აღსრულების ეროვნული ბიუროს აღსრულების პოლიციის სამმართველოში და სწორედ აღნიშნული სტრუქტურული ერთეული იწყებს შესაბამისი გადაწყვეტილების აღსრულების პროცედურას, ე.წ. "გამოსახლებას".

7) დაზღვევა

უძრავი ქონება, რომელსაც ვაქირავებთ, რა თქმა უნდა გარკვეულ და დამატებით რისკებსაც გულისხმობს. ერთი მხრივ, როცა დაზღვევაზე დავფიქრდებით, ის ზოგადი რისკები უნდა გავითვალისწინოთ, რაც ჩვენთვის როგორც უძრავი ქონების მფლობელებისათვის მნიშვნელოვანია  გაქირავების სტატუსისგან დამოუკიდებლად (მაგალითად, დაზღვევა სტიქიური მოვლენებისაგან, ვანდალიზმისაგან და ა.შ.) და მეორე, რაც უკავშირდება კონკრეტულად გაქირავებასთან დაკავშირებულ რისკებს (მაგალითად, გამქირავებლის მიერ ქონების დაზიანებას). ამ შემთხვევაში დასაზღვევი პირობები და გამონალისები საჭიროებს სადაზღვევო კომპანიასთან დაზუსტებას. მაგალითად, დაზღვევის პირობებით შესაძლოა, მოითხოვდეს დამქირავებლის მიერ ბრალეულობის ნოტარიულ აღიარება ან სხვა სპეციფიკურ პირობები თუ გამონაკლისები. ისევე, როგორც დაზღვევის სხვა შემთხვევებში, აქაც ფასისა და რისკების შედარებით უნდა მიიღოთ გადაწყვეტილება.

რომ შევაჯამოთ, უძრავი ქონების გაქირავება არც თუ ისე მცირე რისკებს უკავშირდება, თუმცა როგორც ნებისმიერ საქმეში მისი არა სრულად გაქრობა, არამედ გონივრულ ზღვრამდე შემცირებაა ოპტიმალური, რაშიც ინფორმირებული გადაწყვეტილებები დაგეხმარებათ.