კატეგორიები

ნავიგაცია

ჩემი ფინანსური მეგზური

ბლოგი

7 საკითხი, რომელზეც ღირს დაფიქრება, თუ საცხოვრებელ ბინას აქირავებთ

7 საკითხი, რომელზეც ღირს დაფიქრება, თუ საცხოვრებელ ბინას აქირავებთ

3147
5 / 5

თუ საცხოვრებელი ბინის  გაქირავებით ხართ დაკავებული, მაშინ შესაძლოა, ამ სფეროში ჩემი გამოცდილებითაც დაინტერესდეთ. თუმცა, უნდა აღვნიშნოთ, რომ ეს მხოლოდ პირადი გამოცდილება და დასაფიქრებელი საკითხებია და არა აუცილებლად გასათვალისწინებელი რეკომენდაციები. როგორც ყველგან, ამ სფეროშიც უმჯობესია, გაეცნოთ სხვადასხვა მოსაზრებას და გადაწყვეტილება შემდეგ მიიღოთ.

1) ინტერნეტსაიტები დამქირავებლის საპოვნელად

ინტერნეტში სპეციალური საიტები, რომლებიც უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით გაქირავებისა და დაქირავების მსურველებს ერთმანეთს ახვედრებს, არაერთია. ჩემი დაკვირვებით, საიტები რომლებსაც განცხადების ძებნის/ფილტრაციის კარგი ხელსაწყოები აქვს და არსებობის შედარებით დიდი ხნის ისტორია აქვს, საკმაოდ კარგი გამოხმაურებაც აქვს. ყოველ შემთხვევაში, მე ასეთი საიტებით ვსარგებლობ. თუმცა ასევე, პირადი დაკვირვებით მომხმარებლებს ბევრი ძებნა არ უყვართ. ამიტომ განცხადებებს (თუ საიტი სტატისტიკის საშუალებასაც იძლევა, ამის ნახვაც შესაძლებელია) მაქსიმალური ნახვები მისი განთავსებიდან 3-4 დღის განმავლობაში აქვს.

უძრავი ქონების გაქირავება
ეს კი იმას ნიშნავს, რომ რაც უფრო წინა გვერდებზე დევს განცხადება, გამოხმაურების მეტი იმედიც უნდა გვქონდეს (იხ. სურათზე რეალური შემთხვევის სტატისტიკა) და თუ განცხადების განთავსებიდან დიდი დროა გასული და ჯერ არ გამოჩენილა სასურველი დამქირავებელი, იქნებ ჯობს, განცხადება ხელახლა განათავსოთ. 

2)  როგორ შევარჩიოთ დამქირავებელი?

ეს შეკითხვა იმ შემთხვევაშია აქტუალური, თუ საერთოდ ფიქრობთ შერჩევაზე. აქ გადაწყვეტილებები, ალბათ, სწორედაც რომ ძალიან ინდივიდუალურია და რჩევები ნაკლებად გამოდგება. ისევე როგორც სხვა შემთხვევაში, აქაც მაღალი შემოსავალი მაღალ რისკებსაც უკავშირდება და აქ გამქირავებელი უკვე თავად წყვეტს მისთვის მისაღები რისკის დონეს. დასაფიქრებელია, მაგალითად, რამდენად შეძლებს ან ექნება სურვილი გამქირავებელს ხანგრძლივი დროით იხადოს თქვენთვის სასურველი ფასი? ხომ არ გამოიწვევს ეს სუბიექტურად ან ობიექტურად ხელშეკრულების მოკლე ვადებში შეწყვეტას? მისაღებია თქვენთვის მოკლე პერიოდში ახალი მომხმარებლის მოძებნა? ან იქნებ ეს მაღალი ფასი განპირობებულია სხვა რისკებით? სამწუხაროდ, ისევე როგორც სხვა ტიპის გარიგებებში, აქაც მოსალოდნელია არასასურველი და არასასიამოვნო ფაქტები. თუმცა ქვემოთ მოცემულ პუნქტებში იქნებ ამ რისკების შემცირების საშუალებებიც იპოვოთ.

3) აგენტები, სააგენტოები, შუამავლები

უძრავი ქონების ხანგრძლივი დროით (არა ყოველდღიური) გაქირავების ბაზარზე გავრცელებულია  ე.წ. "აგენტების" ანუ შუამავლების სერვისით სარგებლობაც. რა დამატებით სერვისს შეიძლება გვთავაზობდნენ ზემოაღნიშნული შუამავლები დამქირაველებთან შემდგომი ურთიერთობებისას?

იმიტომაც რომ ამ ბლოგის დასაწერად მასალას ვაგროვებდი და იმიტომაც, რომ მართლაც მაინტერესებდა, რა სერვისის შეძენას ითვალისწინებდა მათი მომსახურება, ზემოაღნიშნული შეკითხვა დაახლოებით 35 შუამავალს დავუსვი და ეს დასკვნებიც მათს გამოკითხვას ეფუძნება - შუამავლების სერვისი ითვალისწინებს თქვენთვის პოტენციური დამქირავებლის შემოთავაზებას, რომელზე ბინის გაქირავების გადაწყვეტილებაც და ყველა შემდგომი რისკიც უკვე ცალსახად თქვენი პასუხისმგებლობაა. მომსახურების ფასი სტანდარტულად ფასი 1 წლიან ხელშეკრულებებზე 1 თვის ქირით განისაზღვრება, თუმცა უფრო იაფ შემოთავაზებებსაც ნახავთ.

მიზეზები, რატომაც შესაძლოა თქვენთვის კომფორტული იყოს შუამავლების მომსახურება, არც ისე ცოტაა - შესაძლოა, განცხადების განთავსებასა თუ დაინტერესებული პირების ზარებზე საპასუხოდ დროის დაზოგვა გსურდეთ ან თქვენი ტელეფონის გასაჯაროებისგან იკავებდეთ თავს ან გსურდეთ თქვენთვის მისაღები კრიტერიუმების შესაფერისი დამქირავებლის მოძიება ან იმ დამქირავებლებზე გასვლა, რომლებიც ვებსაიტებით არ სარგებლობენ - მაგალითად, უცხო ქვეყნის მოქალაქეები ან ის პირები, რომლებიც დასაქირავებელ ბინებს ე.წ უძრავი ქონების აგენტების ფიზიკურ "ბირჟებზე" მოძებნას ანიჭებენ უპირატესობას.

როცა აგენტს გაესაუბრებით, ის აუცილებლად ახსენებს ხელშეკრულებასაც - დიახ, ისინი ნამდვილად გვეხმარებიან ხელშეკრულების გაფორმებაში, თუმცა უნდა ვიცოდეთ, რომ ეს ის ხელშეკრულებაა, რომელიც თქვენსა და დამქირავებელს შორის იდება და ამ ხელშეკრულებაში თავად მხარედ და რაიმე ტიპის პასუხისმგებლობის ამღებად არ გვევლინებიან. სხვაგვარად რომ ვთქვათ, თუ ხელშეკრულების ფორმას თავად მოიძიებთ და დამოუკიდებლად დადებთ დამქირავებელთან, ზუსტად ისეთივე დაცვა და რისკები გექნებათ, როგორიც იმ შემთხვევაში, თუ ამ ხელშეკრულებას აგენტის დახმარებით დადებდით.

4) ხელშეკრულება

ქართული კანონმდებლობა ქირავნობის ურთიერთობებში ზეპირსიტყვიერ შეთანხმებასაც ითვალისწინებს ანუ სავალდებულოდ არ მოითხოვს ხელშეკრულების წერილობით გაფორმებას.  თუმცა ხელშეკრულების დადება როგორც გამქირავებელი, ისე დამქირავებელი მხარისათვის მეტი უპირატესობის, სარგებლისა და პრაქტიკული დანიშნულების მომტანია. მათგან მხოლოდ რამდენიმეს ჩამოვთვლი:

  • მხარეები ოფიციალურად ეცნობით ერთმანეთს, რადგან ხელშეკრულება ითვალისწინებს პირადი მონაცემების შეტანის საჭიროებას,
  • ზეპირსიტყვიერი ფორმისგან განსხვავებით, წერილობით ხელშეკრულებაში ორაზროვნების (ანუ საკითხები რომ სხვადასხვაგვარად გაიგეთ ან გეგონათ) რისკი გაცილებით დაბალია,
  • სადავო საკითხების წარმოშობის შემთხვევაში ორივე მხარეს აქვს დავის გაცილებით უკეთესი შესაძლებლობა,
  • სამოქალაქო შეთანხმებების წერილობით გაფორმება მეტი გამჭვირვალობისა და სანდოობის წინაპირობაა.

ხელშეკრულების ფორმები ინტერნეტშიც იძებნება და მინდა, ხელშეკრულების ის ვერსია გაგიზიაროთ, რომელსაც მე ვიყენებ ხოლმე. ამ ფორმას უნდა შეხედოთ როგორც საბაზისო (და არა სრულყოფილ) დოკუმენტს, რომელსაც შეიძლება დაუმატოთ/მოაკლოთ პირობები, შეავსოთ და მოარგოთ თქვენს შორის შეთანხმებას.

ქირავნობის ხელშეკრულება ნოტარიული წესით გაფორმებას არ საჭიროებს, თუმცა მეტი სანდოობისთვის ის შესაძლოა ნოტარიულადაც გაფორმდეს (მეტი დეტალი და პრაქტიკული რჩევა იხილეთ ამ ვიდეოში).

5)    საგადასახადო საკითხები - საშემოსავლო გადასახადი

როგორც წესი, გამქირავებლები ხელშეკრულების დადებას საშემოსავლო გადასახადის ვალდებულების თავიდან აცილების მიზნით გაურბიან ხოლმე, რადგან ამ ორს ერთმანეთთან აკავშირებენ, ამავე მიზეზით, ქირის ფასის აღებას ნაღდი სახით ამჯობინებენ და არა ანგარიშზე ჩარიცხვის გზით.

გადასახადის თავიდან არიდების პრაქტიკულ რჩევებს ვერ გაგიზიარებთ, რადგან ვფიქრობ, ის აუცილებლად უნდა გადავიხადოთ და ამის 2 მიზეზი არსებობს - საკანონმდებლო და პრაქტიკული.

  • საკანონმდებლო - ამას მორალურ მიზეზადაც აღვიქვამდი, იმის გათვალისწინებით, რომ გადასახადებით ივსება ჩვენი ქვეყნის ბიუჯეტი, გადასახადებისგან თავის არიდების შემთხვევაში საკუთარ ქმედებას ქურდობადაც შევაფასებდი,
  • პრაქტიკული - მინდა, ჩემივე ქვეყნის კანონმდებლობისგან მქონდეს დაცულობის განცდა და შემეძლოს, სადავო საკითხების შემთხვევაში მივმართო მაგალითად, სასამართლოს. ამ შემთხვევაში, ვფიქრობ ხელშეკრულების ფორმით შეთანხმება და ჩარცხვები საბანკო ანგარიშზე, როგორც დასტური თანხის მიღების (ისევე, როგორც დამქირავებლისთვის თანხის გადახდის) - ქირიდან მიღებული შემოსავლის 5%-ად ნამდვილად ღირს. ამ თანხას აგენტისთვის გადახდილ თანხასთან ვადარებ ხოლმე, რომელსაც ვუხდით ერთი თვის ქირას ანუ 100%-ს, მხოლოდ იმიტომ რომ შეგვახვედროს დამქირავებელს და რისკების შემსუბუქება პრაქტიკულად ვერ ხდება, საშემოსავლო გადასახადით ამ მოცულობამდე 20 თვიანი ქირის შემთხვევაში ავდივართ.

აღსანიშნავია, რომ იმისათვის რომ ისარგებლოთ საგადასახადო შეღავათით (სტანდარტულად, საშემოსავლო გადასახადი 20%-ია), უნდა დარეგისტრირდეთ გადასახადის გადამხდელად და მხოლოდ თქვენ მიერ გაკეთებულ განაცხადზე დადებითი პასუხის შემდეგ (მე იმავე დღეს მომივიდა) შეგიძლიათ ჩათვალოთ, რომ თქვენ შეღავათიანი 5%-იანი განაკვეთით სარგებლობთ. (მეტი დეტალები იხილეთ შემოსავლების სამსახურის ვებგვერდზე, ასევე, გაეცნოთ მეტ პრაქტიკულ რჩევას ამ ვიდეოში).

6)  რისკები გამქირავებლისათვის - რა ხდება, თუ ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ დამქირავებელი ფართს არ ცლის

მსგავსი შემთხვევა პირადად არ მქონია, თუმცა როგორც ამ ვიდეოში  გვიყვება კვალიფიციური იურისტი,  თუ უძრავი ქონების ხელშეკრულების ვადა გავიდა, თუმცა დამქირავებელი ფართს არ ცლის, ასეთ შემთხვევაში გამქირავებელს არ აქვს უფლება, გაქირავებულ ქონებაში იძულების წესით, მაგალითად, კარის გატეხვის გზით მოახდინოს შეღწევა - ეს შესაძლოა მართლსაწინააღმდეგო ქმედებადაც კი ჩაითვალოს. ამ შემთხვევაში კანონერ ქმედებას წარმოადგენს სასამართლოსთვის მიმართვა და როგორც ქონების გამოთხოვა უკანონო მფლობელობიდან (ე.წ. ვინდიკაციური სარჩელით), ისე ქონების გამოთხოვამდე პერიოდში დამქირავებლისთვის ქირის დაკისრება. აღსანიშნავია, რომ სასამართლო ვინდიკაციური ტიპის სარჩელებს განიხილავენ ე.წ. "დაჩქარებული წესით", კანონმდებლობით განსხვავებულ შემჭიდროვებულ ვადებში, ხოლო, ამგვარი სარჩელის დაკმაყოფილების შემთხვევაში, თუ იმავდროულად დაუყოვნებლივ აღსასრულებლად მიქცევაც მოითხოვებოდა, მაშინ, აღნიშნული გადაწყვეტილებასთან დაკავშირებით სასამართლოს მიერ გაიცემა შესაბამისი სააღსრულებო ფურცელი, რომელიც გამქირავებელს მიაქვს აღსრულების ეროვნული ბიუროს აღსრულების პოლიციის სამმართველოში და სწორედ აღნიშნული სტრუქტურული ერთეული იწყებს შესაბამისი გადაწყვეტილების აღსრულების პროცედურას, ე.წ. "გამოსახლებას".

7) დაზღვევა

უძრავი ქონება, რომელსაც ვაქირავებთ, რა თქმა უნდა გარკვეულ და დამატებით რისკებსაც გულისხმობს. ერთი მხრივ, როცა დაზღვევაზე დავფიქრდებით, ის ზოგადი რისკები უნდა გავითვალისწინოთ, რაც ჩვენთვის როგორც უძრავი ქონების მფლობელებისათვის მნიშვნელოვანია  გაქირავების სტატუსისგან დამოუკიდებლად (მაგალითად, დაზღვევა სტიქიური მოვლენებისაგან, ვანდალიზმისაგან და ა.შ.) და მეორე, რაც უკავშირდება კონკრეტულად გაქირავებასთან დაკავშირებულ რისკებს (მაგალითად, გამქირავებლის მიერ ქონების დაზიანებას). ამ შემთხვევაში დასაზღვევი პირობები და გამონალისები დაზუსტებას საჭიროებს. მაგალითად, დამზღვევი შესაძლოა, მოითხოვდეს დამქირავებლის მიერ ბრალეულობის ნოტარიულ აღიარებას ან სხვა სპეციფიკურ პირობებსა თუ გამონაკლისებს. ისევე, როგორც დაზღვევის სხვა შემთხვევებში, აქაც ფასისა და რისკების შედარებით უნდა მიიღოთ გადაწყვეტილება.

მოკლედ, უძრავი ქონების გაქირავება არც თუ ისე მცირე რისკებს უკავშირდება, თუმცა როგორც ნებისმიერ საქმეში მისი არა სრულად გაქრობა, არამედ გონივრულ ზღვრამდე შემცირებაა ოპტიმალური.